冷鏈物流園區(qū)是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的一個重要體現(xiàn)。我國城鎮(zhèn)化進程還在加速，中產階級還在擴增，消費者的食品安全意識也在不斷提升，京津冀地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域合作步伐在加快，并且生鮮電商帶動的國內農產品、冷鏈食品的產地、加工地和消費市場重塑，冷鏈需求正在快速增加。數(shù)據顯示，2019年，我國冷鏈物流行業(yè)的市場規(guī)模約3391億元，比2018年增長505.2億元，同比增長17.5%。2021年，我國冷鏈物流行業(yè)市場規(guī)模將突破4117億元。

在政策和市場雙重利好下，我國冷鏈市場迎來了前所未有的發(fā)展機會，市場一路向好。鑒于冷鏈物流的廣闊前景，這塊大蛋糕吸引了一大批前仆后繼的物流企業(yè)，物流企業(yè)開始大規(guī)模建設冷鏈物流園區(qū)。

冷鏈物流園區(qū)

冷鏈物流園是指運用低溫條件保證食品質量安全、減少損耗和防污染的特殊供應鏈系統(tǒng)冷鏈技術，在物流作業(yè)集中與幾種運輸方式銜接的地區(qū)，是將眾多冷鏈物流企業(yè)聚集在一起，實行專業(yè)化和規(guī)?；洜I，作為城市冷鏈物流功能區(qū)，專業(yè)從事食品加工，冷凍、冷藏保鮮、食品批發(fā)經營、食品進出口為一體的大型綜合性物流園區(qū)。

與其他的物流園區(qū)一樣，冷鏈物流園也是大規(guī)模的物流基地，不同的是冷鏈物流園是在低溫條件下運用高科技技術，為了保證農副產品的新鮮和冷藏，將食品進行冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運輸及配送、冷凍銷售。

冷鏈物流園項目一般投資大，專業(yè)性強，在工程建設和營運過程中，經常要受到多種因素的影響與干擾。目前，我國已形成的冷鏈物流公司提供的貨物托運，冷藏運輸是一薄弱環(huán)節(jié)，它制約了低溫物流業(yè)的發(fā)展，今后應重點發(fā)展。食品工業(yè)生產過程中的冷卻、產品的冷凍冷藏及保鮮、冷藏運輸均離不開冷凍設備，而運輸用的冷凍冷藏設備又是低溫物流的關鍵設備，尤其是遠洋捕撈的冷藏船、空運用的冷藏集裝箱以及短途運輸用的冷藏汽車發(fā)展空間都很大。

冷鏈物流園區(qū)基本類型

以冷凍品批發(fā)為主的市場型冷鏈物流園區(qū)

此類冷鏈物流園區(qū)是目前庫房出租率最好、盈利水平最高的園區(qū)。此類園區(qū)依靠冷產品集中交易必須以冷庫為依托的特點，一般租賃價格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類型園區(qū)。

以冷庫租賃為主的倉儲型冷鏈物流園區(qū)

此類冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠，或靠近港口和道路中轉樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價及建造成本適合大批量的冷產品儲存，如進口海產品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區(qū)

此類物流園區(qū)是目前大多數(shù)冷鏈物流園區(qū)的存在形式。目前，大型的農產品批發(fā)市場、綜合性物流園區(qū)都需要冷庫作為園區(qū)功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區(qū)概念。

冷鏈物流園區(qū)的現(xiàn)狀

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎設施也得到快速發(fā)展。冷鏈物流園區(qū)是我國物流高速發(fā)展和冷鏈物流得到充分重視的現(xiàn)象。國外的物流園區(qū)涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產品的物流功能，一般不作為獨立的園區(qū)概念出現(xiàn)。而我們?yōu)榱藦娬{冷鏈的特殊性，將冷產品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群稱為冷鏈物流園區(qū)。這一方面體現(xiàn)了冷鏈的重要性，另一方面為園區(qū)建設加上了一個吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區(qū)在國外很少出現(xiàn)的另一個因素，是其產品流通的特點。美國多數(shù)農副產品和水產品按訂單生產和交割，很少有批發(fā)市場的交易環(huán)節(jié)，所以圍繞冷產品交易為主的冷鏈物流園區(qū)比較少。而我國冷產品交易環(huán)節(jié)較多，多次批發(fā)交易、多環(huán)節(jié)運作造成了對冷鏈物流園區(qū)的需求。

冷鏈物流園區(qū)存在的問題

我國冷鏈物流園區(qū)在快速發(fā)展過程中遇到的問題，首先是園區(qū)建設，其次是園區(qū)運營管理。園區(qū)的建設屬于戰(zhàn)略投資，它所帶來的影響無論對企業(yè)、對社會都將是長期和巨大的。園區(qū)的運營雖然也出現(xiàn)很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區(qū)規(guī)劃定位的失誤往往帶來不可挽回的損失。我們強調冷鏈物流園區(qū)在規(guī)劃建設過程中存在的問題，主要是希望引起管理者和投資者的高度重視，有針對性地加以解決，盡量避免類似情況發(fā)生，這樣才能推動我國冷鏈物流園區(qū)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

冷鏈物流園區(qū)盲目建設現(xiàn)象嚴重

我國現(xiàn)階段冷鏈行業(yè)的發(fā)展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優(yōu)惠等，引導著投資方對該行業(yè)的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業(yè)長期、良性發(fā)展，但投資方追求的利益往往與政策初衷相悖。

有的冷鏈物流園區(qū)在得到政府優(yōu)惠土地后，改變規(guī)劃方向，加大商業(yè)建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設；有些冷鏈物流園區(qū)建設受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規(guī)模都背離了市場的實際需求。

冷鏈物流園區(qū)投資方很多沒有農產品流通或者物流管理經驗

根據對物流園區(qū)和冷鏈物流園區(qū)投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以長期經營冷庫得到穩(wěn)定收入，是地產業(yè)風險相對較小的區(qū)域。但非行業(yè)投資方在投資冷庫時所面臨的風險和遇到的困難也相對較多。

冷鏈物流園區(qū)建設多數(shù)只關注建筑形式，缺少專業(yè)規(guī)劃咨詢

冷鏈物流園區(qū)是以物流運作、產品交易、物流加工為主的設施，并且冷庫又是包含較多專業(yè)技術的建筑物，所以冷鏈物流園區(qū)的建設更應注重前期的規(guī)劃研究。然而有很多冷鏈物流園區(qū)投資方不愿意花錢花精力在規(guī)劃研究上，更愿意相信自己的直覺和已有信息。

有人對此總結：“很多人愿花錢買教訓，而不愿花錢買思想?！边@種現(xiàn)象在冷鏈物流園區(qū)的規(guī)劃上體現(xiàn)得更明顯。國外一般花費在規(guī)劃咨詢方面的費用占總投資的2%～3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。夏暉公司在1997年建設北京物流中心時花費5萬美元（相當于40萬人民幣）聘請專業(yè)貨架咨詢公司對貨架系統(tǒng)進行規(guī)劃，這在國內企業(yè)簡直是不可想象的。

我國很多投資方更愿意選擇供應商免費提供的規(guī)劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設計院免費提供的園區(qū)規(guī)劃方案。很多大型企業(yè)建設園區(qū)時采取招投標的方式來決定園區(qū)規(guī)劃提供商，而參投標方案是在沒有支付費用的情況下提供的園區(qū)設計，一旦中標就等于認可了投標方的規(guī)劃方案，余下大部分的工作就是畫結構圖了蘊含一定隱患。

匆忙上馬，邊建邊改

由于“拿地”對于建設冷鏈物流園區(qū)尤為關鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出園區(qū)建設方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰(zhàn)略調研論證和規(guī)劃已經來不及了，所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設質量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性已越來越小。

冷庫建設國家標準仍需完善

2010年出臺的《冷庫設計規(guī)范GB50072-2010》是目前冷庫建設唯一可以參照的國家標準。標準中對冷庫的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來越復雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標準還規(guī)定冷藏間與穿堂之間的隔墻應為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應低于3小時。

以上規(guī)定給冷庫建設造成了極大限制。例如，如果建設10000平方米的鋼結構冷庫，應該如何進行防火分隔？按照此標準規(guī)劃不但冷庫建設成本上升，而且會降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災風險，可以對氨制冷做單獨說明。目前已出臺多項國家標準，據2010年統(tǒng)計正在制定和已經發(fā)布的與物流相關的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數(shù)企業(yè)并不知道，也談不上被企業(yè)采用。

冷鏈物流園區(qū)戰(zhàn)略定位

冷鏈物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位非常重要，園區(qū)應該做什么、不應該做什么，園區(qū)的選址、運營模式和規(guī)模大小等等在此階段要明晰。園區(qū)戰(zhàn)略定位不能靠簡單的參觀考察，靠短期的政策引導。戰(zhàn)略定位必須基于當?shù)厥袌鲂畔?，基于行業(yè)發(fā)展特點，基于國家發(fā)展方向和企業(yè)的總體戰(zhàn)略做出綜合分析。2012年海南島海口馬村的冷鏈物流園最初計劃建設以蔬菜預冷為主的大型冷庫，但經過戰(zhàn)略研究和定位后，改變?yōu)橐院．a品和水產品冷庫為主的水產品交易中心，避免了園區(qū)冷庫的方向性錯誤。

冷鏈物流園區(qū)規(guī)劃設計