冷鏈物流園發(fā)展概況

1、冷鏈物流園概述

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術(shù)工藝和冷庫、冷藏車、冷藏箱等設(shè)施設(shè)備，確保冷鏈產(chǎn)品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷售、配送等全過程始終處于規(guī)定溫度環(huán)境下的專業(yè)物流。冷鏈物流的對象產(chǎn)品包括：農(nóng)產(chǎn)品、禽肉類、水產(chǎn)品、花卉、加工食品、冷凍或速凍食品、冰淇淋和蛋奶制品、快餐原料、酒品飲料等;特殊的商品有：藥品(疫苗、血液)、化工品等。而冷鏈物流園正是提供加工、存儲和運輸?shù)膱鏊?，是冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，是聯(lián)結(jié)產(chǎn)和銷的關(guān)鍵節(jié)點和平臺，是運用了多種冷鏈技術(shù)，在物流作業(yè)集聚區(qū)和運輸樞紐銜接地區(qū)將眾多冷鏈物流企業(yè)集聚在一起，實現(xiàn)專業(yè)化和規(guī)模化經(jīng)營的大型綜合性物流園區(qū)。

2、冷鏈物流園的類型。

現(xiàn)階段冷鏈物流園主要有四類，以農(nóng)產(chǎn)品、冷凍品批發(fā)為主的交易型冷鏈物流園，以提供產(chǎn)品加工場地為主的冷鏈物流園，以冷庫租賃為主的大型倉儲型冷鏈物流園，以城市配送為主的小型冷鏈物流園。

交易型冷鏈物流園。交易冷鏈物流園區(qū)是以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易為核心的服務(wù)功能，形成冷鏈物流與市場交易相互促進、良性互動的服務(wù)模式。此類園區(qū)一般位于市內(nèi)或近郊，得益于冷產(chǎn)品交易必須以冷庫為依托的特點，此類園區(qū)出租率較高，盈利水平也較高。

加工型冷鏈物流園。此類物流園主要針對食品加工制造企業(yè)，涵蓋農(nóng)產(chǎn)品初加工、精深加工、預(yù)制菜生產(chǎn)等，提供大型低溫加工車間和倉儲，并配套研發(fā)、測試和生活服務(wù)區(qū)。同時這類園區(qū)對污水排放、用水用電等條件要求較一般園區(qū)高。

倉儲型冷鏈物流園。此類冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲存，如進口海產(chǎn)品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

區(qū)域配送型冷鏈物流園。區(qū)域配送冷鏈物流園區(qū)大多出現(xiàn)在大型城市的核心區(qū)，主要承擔(dān)城市配送功能，具有多溫區(qū)、多品類、多頻率、共存配送等特點，實現(xiàn)區(qū)域配送效率最高、成本最低的優(yōu)勢。

3、冷鏈物流園政策環(huán)境

近三年來，尤其是在新冠疫情反復(fù)肆虐背景下，國家對冷鏈物流及其設(shè)施的建設(shè)更加注重，連續(xù)出臺了許多具有指導(dǎo)性的政策和規(guī)劃，助力整個行業(yè)快速發(fā)展。

4、冷鏈物流園市場情況

根據(jù)國家信息中心大數(shù)據(jù)發(fā)展部測算，2021年我國冷鏈物流市場達到15.01%的增速，市場規(guī)模達到4407億元。

緊隨著國家支持冷鏈物流發(fā)展的相關(guān)政策出臺，冷鏈物流項目紛紛上馬，各類冷鏈物流相關(guān)資源配置進一步完善。2020年在疫情的影響下，各級政府意識到冷鏈物流對于保障基礎(chǔ)民生工作的重要意義，發(fā)展冷鏈物流產(chǎn)業(yè)，推進冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施布局，成為很多地方政府的發(fā)展重點。經(jīng)初步核算，2021年我國冷庫總量達7498萬噸，較上一年同比增長12.5%。

據(jù)中冷聯(lián)盟發(fā)布的《全國冷鏈物流企業(yè)分布圖》顯示，2021年，我國冷庫容量區(qū)域分布中，華東地區(qū)的冷庫容量最大，占比全國冷庫總量的39.92%;其次是華中地區(qū)，占比達13.64%。

全國各地冷庫租金差異較大，主要體現(xiàn)為東高西低，沿海地區(qū)高，內(nèi)陸地區(qū)低。根據(jù)鏈庫網(wǎng)&中物聯(lián)冷鏈委冷庫數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年一線城市冷庫供不應(yīng)求，租金維持小幅上漲;二、三線城市冷庫租賃需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、海口、東莞地區(qū)冷庫平均租金較高，均高于120元/板/月;烏魯木齊、銀川地區(qū)平均租金較低，均低于80元/板/月。

前瞻規(guī)劃實踐案例

案例一：

該冷鏈物流園項目位于某一線城市，由國內(nèi)領(lǐng)先的物流園開發(fā)商投資建設(shè)，項目占地200畝，建筑面積20萬㎡，投資超過20億元。前瞻團隊通過對當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笳{(diào)研，并結(jié)合投資方在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢，規(guī)劃打造行業(yè)領(lǐng)先、高標準、綠色低碳的現(xiàn)代冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園，建設(shè)恒溫、冷藏、冷凍等多溫區(qū)冷庫，布局食品加工等增值服務(wù)區(qū)，為食品、醫(yī)藥、跨境電商等企業(yè)提供集貨物存儲、加工、配送等功能于一體的綜合冷鏈物流服務(wù)。同時通過建設(shè)冷鏈信息平臺，實現(xiàn)智慧溫控、可視化、實時監(jiān)控、定位軌跡追蹤、可追溯等，為客戶提供安全、準確、高效、環(huán)保的全程冷鏈服務(wù)。

案例二：

該項目位于城市遠郊，項目結(jié)合區(qū)位、政策、平臺等各方優(yōu)勢，立足于城市保供發(fā)展需求，延伸發(fā)展商貿(mào)物流與食品智造等板塊，打造成為集研、產(chǎn)、供、銷于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項目總體規(guī)劃建設(shè)“一園、兩基地、一配套”，擬規(guī)劃占地面積為1800畝,總投資規(guī)模為150億元，通過分期建設(shè)，平臺化思維發(fā)展，打造成為要素齊全、高效協(xié)作、產(chǎn)出顯著、社會效益明顯、獨具特色的以冷鏈為核心的綜合性園區(qū)，該項目引入了冷鏈服務(wù)中心、食品科技園、農(nóng)貿(mào)流通中心、城市保供基地、創(chuàng)新中心、人才鄰里，以農(nóng)貿(mào)和食品加工帶動冷鏈服務(wù)需求，以冷鏈服務(wù)促進食品工業(yè)和貿(mào)易的快速發(fā)展，同時布局包括吃喝玩樂等一系列配套，解決項目地遠離城市的不便，構(gòu)造園區(qū)內(nèi)循環(huán)體系，保障園區(qū)長久持續(xù)發(fā)展。

前瞻規(guī)劃見解

冷鏈物流園項目投資較大，專業(yè)性較強，不同于其他園區(qū)后續(xù)有較為寬松的調(diào)整空間，冷鏈物流園一旦成型，因為涉及到眾多設(shè)施設(shè)備，后續(xù)的調(diào)整空間不大。因此要在建設(shè)前期做好規(guī)劃定位，要合理且明確園區(qū)應(yīng)該做什么，不改做什么，園區(qū)的選址、運營模式和規(guī)模大小、功能配比等都要明確。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院基于過往的項目經(jīng)驗對冷鏈物流園項目規(guī)劃提出以下幾點建議：

充分考慮區(qū)域內(nèi)的資源稟賦，明確到底是做產(chǎn)地市場的冷鏈還是打造銷地市場的冷鏈。找出區(qū)域內(nèi)外銷或者內(nèi)購的產(chǎn)品是農(nóng)牧產(chǎn)品還是水產(chǎn)品或是生物醫(yī)藥等需要冷庫的品類，根據(jù)品類特點和規(guī)模等多種因素，綜合考慮冷鏈中心的設(shè)置，包括溫區(qū)、面積大小、交通設(shè)計等。

考量項目的區(qū)位交通，項目到底是處在城市中心、近郊還是遠郊，根據(jù)不同的位置去匹配園區(qū)的功能，比例在遠郊的要考慮到員工居住問題;在城市中心的要考慮發(fā)揮土地最大的價值，考慮引入商貿(mào)辦公居住一體，以商貿(mào)辦公聚攏人氣等。

前期確定好園區(qū)的主要類型，通過資源分析以及開發(fā)愿景，要明確園區(qū)到底是哪種類型，加工型、交易型、倉儲型、城市配送型等，根據(jù)不同的類型去設(shè)計園區(qū)冷庫的面積大小和匹配園區(qū)的配套以及交通動線設(shè)計，同時可以盡早啟動招商。

規(guī)劃要適度超前，考慮到目前冷鏈物流行業(yè)發(fā)展速度較快，同時園區(qū)的開發(fā)建設(shè)時間較長，因此項目的規(guī)劃要適度超前，在園區(qū)設(shè)備、園區(qū)平臺、園區(qū)運輸車輛、園區(qū)建筑等眾多方面都要考慮未來的發(fā)展趨勢。